炒股能借钱吗 物业困局再引热议，李长江：收1块钱享受2块钱服务，是把企业往邪路上带 ｜ 2025观点物业大会

　　自物业企业诞生以来，“物业管理行业是否有存在的必要”这一命题便持续引发争议炒股能借钱吗，去年相关讨论尤为激烈。

　　侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长、总裁李长江在2025观点物业大会上给出了自己的答案，“物业行业永远会存在，但是做法大概率会改变，服务的模式可能会改变。为什么说永远会存在？小区需要服务，这是改不了的，而怎么提供服务有可能会发生变化。”

　　彩生活服务集团有限公司副总裁于海华亦在会上指出，物业费的质价相符需要双向奔赴。

　　据《华夏时报》记者观察，2024年物业费降价浪潮席卷大小物企，受规模增长乏力与盈利压力加剧的影响，物业行业正迈向传统模式的转型与重塑。

　　2024年物业行业规模虽保持增长，但在管面积及合约面积增速均下滑。据观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024中期75.05亿平方米仅增长1.6%；共有11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%。

　　2025年4月10日，以“破局立新”为主题的2025观点物业大会在深圳召开。

　　物业行业发展新形势

　　谈及当前物业行业形势，李长江提到，过去房地产对物业发展起到很大的促进作用，但如今行业格局已发生了较大的转变。此外，资本市场的新动向亦构成行业面临的新形势之一。

　　李长江指出，这个行业本身是不缺现金流的，因为行业本身是以服务为主的。严格来讲，10年前、5年前是怎么样的，现在仍然应该是怎么样。但事实是，上市物企的股价大幅下降，由过去的几十块，现在变成了几块钱、几毛钱，“为什么带来那么大的反应？当然这也是资本市场不放心带来的。”他表示，资本市场不放心还涉及公司独立性的问题，因为有案例证明物业公司的独立性存疑。与此同时，大家认为上市物企的成长性没有了。

　　值得一提的是，金茂物业服务发展股份有限公司首席信息官袁鸿凯在会上还表示，以经验为导向的物业行业未来将面临来自AI的强大挑战，有了DeepSeek深度推理之后，会大幅度改变原有的工作模式，会极速压缩原来的创新、管理模式上的变化周期。

　　“在2013、2014年的时候，谈到互联网公司对物业公司的冲击，那时候我们认为不会很大。目前有了深度AI推理工具之后，未来对物业行业的改变是深刻的，而且在极短的时间内会出现新的物业管理平台。”袁鸿凯说道，如今中国科技行业为世界提供了另外一套完整的方案，将DeepSeek深度应用于物业行业，未来将会对科技和物业公司的状态引起巨大的变化。

　　另外，袁鸿凯表示：“在物业行业，在大数据和人工智能这样的状态下，我们现在已经有了天时，就缺地利和人和。所谓的地利，就是我们有相应的头部企业或者是有相应的行业推动，另外是有相应的资本进入，有可能就会出现一个新的发展机遇。”

　　从价格竞争回归到价值竞争

　　面对物业行业新形势，李长江提出物业行业要有5个坚持。一是坚持把服务做好，回归初心，无愧于业主所托；二是坚持质价相符，“1块钱就是1块钱，而不是说收了1块钱，享受的是2块、3块的服务，这是把企业往邪路上带。”三是坚持收缴率即满意度，如果物业费收缴率达到99 .9%，满意度肯定不会差，如果满意度98%，收缴率也不可能只有78%；四是坚持加薪就是善待员工；五是坚持经理人必须学习。

　　“物业行业现在有很多困难和问题，但也同时存在很多希望。”李长江亦在会上表示，行业永远会存在，但是做法大概率会改变，服务的模式可能会改变。小区需要服务，这是改不了的，而怎么提供服务有可能会发生变化。

　　恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌更是直截了当地表示，物业管理永远是一个好生意。另外，唐学斌还对“住宅物业很可能不需要物业管理了”的观点表示不认同。他认为，住宅更需要物业管理，“因为住宅有一个东西不可能用机器来取代，那就是情感的交流，物业公司在这一块存在的必要性是非常强的。”

　　龙湖集团副总裁、龙湖智创生活CEO宋海林则表示，不管外部环境怎么样，作为企业来讲，核心就是有能力提供质价相符的服务，“我相信现在不管是政策面还是市场面，或者是在客户端，都在呼唤好服务，我相信好服务是常青的。”

　　合景悠活集团首席执行官王中琦认为，未来是从价格竞争到价值竞争的回归，因此从物业企业自身而言，确实要做好质价相符和品质服务这两个工作。

　　其中，在质价相符方面，要切实地做好物业服务协议以内的工作，以及跟业主约定的服务标准的兑现以及有效地实施。同时，还可以与业主进行共建的定价以及服务产品的设计。

　　另外，王中琦指出在品质的投入上要有取舍，不能过于追逐利润而丧失对品质的投入，“另外就是要尽量避免卷入低价竞争，因为低价本来就和质价相符的要求背道而驰，合景悠活不会主张卷入这种低价竞争。”

　　王中琦还表示希望整个行业能够形成一个生态，一起为行业争取比较有利的政策、舆情，共同建设形成一个联盟：“在共同发展、有效竞争的同时，能够一起把行业塑造成一个让全社会认可的物业服务的价值标杆。”

　　未来的物业管理会是双轨制

　　需要注意的是，深圳星河控股集团副总裁、星河智善生活集团董事长孙哲峰还在会上给出了一个预判：未来的物业管理会是双轨制。“住宅如果被定义成公共品，不允许有利润，那它就是一种公共服务职能，就有了对应的限价。”

　　他指出，在44年前中国第一家商业化的物业管理公司成立，2025年的3月17日，国有投资的以服务公共品为目的的石家庄式物业管理公司成立，这对物业行业来说就是一个轮回。“这个轮回我们稍微偏激一点讲就是回到了过去，因为当时是服务型职能，不以营利为目的的，是整个社会的公共品服务机构。”

　　第二条轨道就是纯粹的商业化运作，对应的是非住板块。但是非住业态也面临着麻烦，现有情况下，各行各业都在降本增效，第一刀砍的就是物业服务，所以IFM行业现在标的价格大幅下降，利润空间面临大幅压缩。

　　“我们还没准备好炒股能借钱吗，利润又没有了，这种双轨制估计要在相当长的时间内持续下去，所以这就对我们提了一个要求，在保证一定品质的前提下，必须有以极低成本去运营的能力。”孙哲峰说。

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